Darování nemovitosti za života

od | 4 Led 2023 | Ostatní

Nejen „radikální“ změna notářského tarifu od 1.1.2023 v případě vypořádání dědictví mě inspirovala k sepsání příspěvku na téma darování nemovitostí „za života“, které se převážně děje mezi rodiči a dětmi nebo mezi prarodiči a vnoučaty. Toto téma je stále aktuální a často diskutované. Otázka zní: Darovat či nedarovat?

Darování nemovitosti „za života“

je možný a často využívaný způsob, jak si upravit poměry do budoucna, aniž by došlo k institutu dědění. Nejčastěji rodiče či prarodiče realizují svá rozhodnutí za svého života a darují nemovitost dětem nebo vnoučatům. Někdy takto postupují partneři, kteří darují nemovitost ve vlastnictví jednoho z nich druhému. Jedním z důvodů pro takové právní jednání může být úspora nákladů spojených s vyřízením pozůstalosti. Je třeba dodat, že od 1.1.2023 se notářské odměny navyšují v návaznosti na průběh inflace a výši pozůstalosti.

Aktuální odměna notáře jako soudního komisaře v dědickém řízení činí:

 z prvních 500.000 Kč základu 2 %
 z přebývající částky až do 1.000.000 Kč základu 0,9 %
 z přebývající částky až do 3.000.000 Kč základu 0,5 %
 z přebývající částky až do 30.000.000 Kč základu 0,1 %
 z přebývající částky až do 100.000.000 Kč základu 0,05 %
 částka nad 100.000.000 Kč základu 0 %

Maximální výše odměny notáře jako soudního komisaře je v roce 2023 částka 86.500 Kč při 100.000.000 Kč základu hodnoty dědictví. K této částce je třeba připočítat ještě platnou sazbu DPH.

Hodnota majetku v době smrti zůstavitele

V řízení o pozůstalosti je třeba zjistit hodnotu majetku zůstavitele. Zjišťuje se obvyklá cena zanechaného majetku. Tedy cena, za kterou by bylo možno danou věc prodat v době smrti zůstavitele. Nejsou-li v řízení o pozůstalosti spory mezi dědici, vysoké dluhy, nebo si pozůstalí nevyhradí soupis majetku, pak se majetek oceňuje obvykle souhlasným prohlášením dědiců, nebo z ocenění provedeného tím, kdo spravuje pozůstalost. Je-li to nutné, na náklady dědiců se vyhotoví posudek znalce viz též § 181 zákon č. 292/2013 o zvláštních řízeních soudních.

Započtení darované nemovitosti na povinný díl a na dědický podíl

Smyslem institutu započtení (jinak též kolace) je dosáhnout spravedlivého rozdělení majetku zůstavitele vůči dědicům.

Obecně pozůstalost je tvořena majetkem, který zůstavitel vlastnil v den své smrti. Součástí pozůstalosti není majetek, který byl převeden za života zůstavitele, tedy před jeho úmrtím. Pokud k takovému převodu došlo ve prospěch nepominutelného dědice (dítě zůstavitele, popř. jeho potomek) nebo některého z více dědiců bezúplatně (darem), zohlední se tato skutečnost ve výši částky vyplácené nepominutelnému dědici na jeho povinný díl nebo ve výši dědického podílu dědice tak, že se dědický podíl adekvátně sníží.

Na povinný díl se nepominutelnému dědici započítávají všechna bezúplatná plnění, která nepominutelný dědic obdržel v posledních třech letech zůstavitelova života. Plnění, která byla obdržena dříve se započtou jen, když to zůstavitel přikáže. Obdobně je možné stanovit příkazem i dobu kratší nebo započtení zcela vyloučit. Započtení na dědický podíl se provede jen, pokud to zůstavitel přikázal projevem vůle učiněným ve formě předepsané pro pořízení závěti.  Projevuje se tak zásada autonomie vůle osob soukromého práva, v kontextu dědického práva vůle zůstavitele.

Výjimkou jsou situace, kdy soud může provést započtení na dědický podíl, i když to zůstavitel nepřikázal, byl-li by jinak nepominutelný dědic neodůvodněně znevýhodněn. V drtivé většině případů se tak děje na základě návrhu znevýhodněného nepominutelného dědice v řízení o pozůstalosti.

Určení hodnoty předmětu započtení

Obecné pravidlo vycházející z § 1659 občanského zákoníku je, že hodnota bezúplatného plnění (daru) se započítává v ceně ke dni poskytnutí předmětu daru obdarovanému. Mohou nastat případy, kdy je možné přihlédnout ke změnám hodnoty daru v období mezi bezúplatným nabytím a úmrtím zůstavitele. Pak by se jednalo o započtení s hodnotou ke dni smrti zůstavitele. Tyto situace jsou výjimečné, zejména jde-li o započtení plnění, které nepominutelný dědic nebo dědic obdržel před podstatně delší dobou nebo za podstatně odlišných ekonomických podmínek, což se u nemovitostí může stát.

Zkušenosti z praxe advokáta:

⇒Častým omylem při darování je představa, že si manželé mohou darovat nemovitost (část nemovitosti) mezi sebou. V případě manželství je majetek v tzv. společném jmění manželů (SJM) a není možné si jej darovat navzájem. Pokud vlastní nemovitost jen jeden z manželů například tím, že jej získal darem, děděním či byl pořízen ještě před vznikem manželství, tedy má nemovitost ve výlučném vlastnictví, může o tento majetek rozšířit společné jmění manželů a nemovitost do SJM vložit. Rozšířit společné jmění manželů lze smlouvou uzavřenou ve formě notářského zápisu.

Pokud mají manželé nemovitost ve společném jmění a chtějí, aby byla ve výlučném vlastnictví jen jednoho z nich, naopak si SJM zúží formou notářského zápisu.

⇒Častým omylem dědiců je situace, že pokud některý z nich obdržel dar za života zůstavitele, má jej do pozůstalosti vrátit nebo se o něj spravedlivě podělit s ostatními dědici nebo má do pozůstalosti vložit ekvivalent hodnoty daru v penězích. Občanský zákoník v § 1658 jasně stanoví, že započtení na povinný díl nebo dědický podíl nezakládá povinnost něco vydat. Jedinou výjimkou je odvolání daru pro nevděk. Ochrana nepominutelných dědiců není založena na možnosti úspěšně požadovat zamezení krácení svých práv, respektive povinných dílů na základě právního jednání zůstavitele za jeho života tím, že by se dary či jejich ekvivalentní hodnoty vracely do majetkové podstaty pozůstalosti.

Doporučení

  • V případě darování nemovitosti vždy doporučuji dárci zřídit si služebnost (věcné břemeno) doživotního užívání. Tento hojně využívaný institut umožňuje, aby i po darování nemovitosti  a změně vlastníka mohl dárce danou nemovitost nadále užívat. A to i poté, pokud by obdarovaný nemovitost dále převedl na nového vlastníka. Podmínky, za jakých dárce bude na základě zřízené služebnosti nemovitost užívat je předmětem ujednání o zřízení služebnosti, které bývá často součástí právě darovací smlouvy na nemovitost.
  • V případě, že máte pochyby o řádném započtení darované nemovitosti na povinný díl a dědický podíl a cítíte se být zkráceni na svých právech, doporučuji zvážit možnost podat návrh v řízení o pozůstalosti a bránit se.
  • Dohoda o vypořádání majetku mezi sourozenci za života rodičů je další ze způsobů, jak vyřešit majetkové vztahy mimo dědické řízení. Nejčastěji je jedno dítě obdarováno a získá nemovitost, na katastru nemovitostí je zapsáno jako nový vlastník. Podmínkou rodičů je, že se finančně vypořádá s dalším sourozencem. Tato dohoda není výslovně upravena v občanském zákoníku, jedná se o tzv. smlouvu inominátní, a proto doporučuji její řádné sepsání, jasné dohodnutí všech podmínek, splatností a ujednání i s ohledem na budoucnost, či pro případ dědění ostatního majetku rodičů. Taková dohoda může být i součástí darovací smlouvy.

Odpověď na otázku zda vypořádat majetek ještě za života zůstavitele je velmi individuální včetně důvodů, které k tomu vedou. Od potřeby mít věci pod kontrolou a ovlivnit je, tlak či nutnost řešit bydlení dětí nebo vnoučat až po eventuální úspory na poplatcích v rámci dědického řízení. V případě darování nemovitostí je třeba zvážit, zdali darovanou nemovitost budu jako dárce i nadále užívat a dohodnout si za jakých podmínek. Neopomenout si zřídit služebnost užívání. Nechat si poradit odborníkem a vyvarovat se případných chyb, které by mohly být pro další život dárce fatální.

Pokud máte zájem odebírat příspěvky našeho blogu, přihlaste se k jejich odběru. Pokud máte tip na zajímavé téma, dejte nám vědět. Jsme tu pro Vás https://www.ak-becvar.cz/kategorie/blog/

Je možné, že Vám upozornění na nový článek přistane v hromadné poště nebo v newsletters. Stačí si jej přesunout do doručené pošty, kde ho lépe uvidíte. Děkujeme za Vaši přízeň a spolupráci.

Tým advokátní kanceláře.

Nejnovější články

Uznání dluhu

Uznání dluhu

Uznání dluhu. Jeho význam, kdy jej lze doporučit a co vše musí být při uznání dluhu dodrženo. 535 slov, délka čtení do 5 minut.

Smlouva o výkonu funkce jednatele

Smlouva o výkonu funkce jednatele

Smlouva o výkonu funkce jednatele, souběh pracovního poměru a funkce jednatele, časté chyby. 786 slov, délka čtení nad 5 minut.

Výživné

Výživné

Výživné, jeho význam a zákonná úprava. Nová doporučující tabulka pro určení výživného. 1290 slov, délka čtení více jak 5 minut.

Důvěřujte odborníkům

„Neznalost práva nezbavuje odpovědnosti. Znalost však často.“

Stanislav Jerzy Lec