Prodej a nákup nemovitostí je oblast práva, kterou řeší naše advokátní kancelář poměrně často. Já si pro dnešní příspěvek vybral rezervační smlouvu, která se na první pohled může zdát méně významnou. Není, ba právě naopak. Rezervační smlouva na nemovitost může skrývat různá úskalí. Rád bych v příspěvku upozornil alespoň na některá z nich.
Rezervační smlouva na nemovitost
je smlouva, kterou v občanském zákoníku jako zvláštní typ smlouvy nenajdeme a tudíž nelze použít podpůrně zákonná ustanovení upravující tento konkrétní typ smlouvy. Jedná se o smlouvu tzv. inominátní, kterou zmiňuje § 1746 odst. 2 občanského zákoníku. Taková smlouva se bude řídit pouze obecnými ustanoveními závazkového práva z části IV. občanského zákoníku. Přesto bývá hojně využívána a v případě koupě nemovitosti doporučuji zájemcům být při jejím uzavírání velmi obezřetný.
Jaké jsou strany a účel rezervační smlouvy?
Většinou jsou rezervační smlouvy třístranné. Jednotlivé smluvní strany bývají: prodávající ⇔ zájemce o koupi ⇔ zprostředkovatel. Mohou být i dvoustranné, pak jsou strany smlouvy: prodávající ⇔ zájemce o koupi. Může se objevit i dvoustranná rezervační smlouva mezi zájemce ⇔ zprostředkovatel, o které se zmiňuji níže.
Prodávající je zpravidla vlastníkem nemovitosti, zájemce budoucí kupující a zprostředkovatel může být realitní makléř nebo realitní kancelář.
Účelem smlouvy je zjednodušeně řečeno důvod, pro který se smlouva sjednává. Každá ze smluvních stran má svůj cíl, kterého chce dosáhnout. Zájem prodávajícího je utvrzení závazku prodeje dané nemovitosti uhrazením rezervačního poplatku. Může to být též kompenzace pro případ, že z budoucí koupě sejde. Cílem uzavření rezervační smlouvy ze strany zájemce je, že daná nemovitost je pro něj rezervována po jistou dobu, ve které si zájemce zajistí profinancování koupě. Zájem zprostředkovatele v případě rezervační smlouvy je zajištění provize dle smluvního ujednání mezi ním a vlastníkem nemovitosti.
Nedoporučuji uzavírat dvoustrannou rezervační smlouvu, kde strany smlouvy jsou zájemce ⇔ zprostředkovatel. Pokud tak chce zájemce učinit, měl by si vyžádat zprostředkovatelskou smlouvu, na základě které je zprostředkovatel zplnomocněn rezervační smlouvu za prodávajícího uzavřít. Současně pro případ uzavření takové rezervační smlouvy je třeba si smluvně zavázat prodávajícího, aby již tuto nemovitost nenabízel a po dobu platnosti rezervační smlouvy neprodal třetí osobě.
Kdo je zpracovatelem rezervační smlouvy?
Většinou to bývá osoba, která obchod zprostředkovává. Může to být i prodávající. Kupující by měl být na pozoru, protože většinou je rezervační smlouva připravena předem a je vyvíjen psychologický tlak na její rychlé uzavření. Doporučuji zájemcům, aby si nechali dostatek času na prostudování smlouvy a eventuální připomínkování. Vždy doporučuji být u zprostředkovatelské smlouvy obezřetný a pamatovat na zásadu vyváženosti smlouvy. Pokud si nejste jisti, nechte si rezervační smlouvu odkontrolovat advokátem. Můžete tak ušetřit nemalé peníze. Sankce pro zájemce při jejím nedodržení bývají i v řádu stovek tisíc korun.
Co by v rezervační smlouvě nemělo chybět?
1. Předmět převodu
Jasně a srozumitelně specifikovaný předmět budoucí koupě. Jako podklad může sloužit list vlastnictví předmětné nemovitosti. Z listu vlastnictví lze zjistit skutečného vlastníka i právní stav respektive právní vady dané nemovitosti. Předmět převodu ve zprostředkovatelské smlouvě by měl být specifikován ve stejné kvalitě jako v kupní smlouvě. Pokud list vlastnictví ke zprostředkovatelské smlouvě přiložen není, opatřete si ho a odkontrolujte si veškeré údaje sami.
2. Kupní cena
Ve zprostředkovatelské smlouvě by měla být specifikovaná kupní cena nebo způsob jejího výpočtu. Je vhodné se zaměřit na to, zda kupní cena zahrnuje provizi zprostředkovatele anebo se ke kupní ceně provize zprostředkovatele připočte. Údaj je důležitý pro zájemce, zejména s ohledem na financování budoucí koupě. Často je část kupní ceny hrazena prostřednictvím bankovního úvěru. V takovém případě musí zájemce začít jednat s bankou o poskytnutí úvěru. Tomu bude předcházet ocenění nemovitosti, které provádí znalec a na základě kterého banka rozhodne o výši poskytnutého úvěru. Ocenění nemovitosti může být nižší, než je vlastní kupní cena, která odráží momentální tržní hodnotu nemovitosti. V takovém případě poskytnutý úvěr nemusí k profinancování nemovitosti stačit. I na tuto situaci by měla rezervační smlouva myslet a v nejlepším případě pro zájemce by se složený rezervační poplatek vracel, což je spíše výjimečné ujednání.
Ze zprostředkovatelské smlouvy by mělo být zřejmé, zdali se rezervační poplatek započítává do kupní ceny, či nikoliv. Jsou zprostředkovatelé, kteří rezervační poplatek k ceně nepřičítají, ale slouží přímo jako jejich provize. Velmi často je též rezervační poplatek využit jako pokuta pro případ neuskutečnění převodu nemovitosti z důvodů na straně zájemce. Pokud jsou důvody na straně prodávajícího, měl by se rezervační poplatek vždy vrátit zájemci.
3. Rezervační poplatek
Rezervační poplatek (obdobně jako rezervační smlouva) není jasně v právních předpisech vymezen. I proto se výkladově úhel pohledu na rezervační poplatek může lišit. Někdy je rezervační poplatek brán jako bezúročná jistina ve prospěch prodávajícího a zprostředkovatele. Jiné prameny hovoří o rezervačním poplatku jako o záloze na kupní cenu v případě, že se koupě uskuteční. To, jak se bude chovat rezervační poplatek určuje rezervační smlouva. Pokud se bude jednat o trojstranný vztah, může rezervační poplatek dle smluvního ujednání připadnout vlastníkovi nemovitosti (součást kupní ceny), zprostředkovateli nebo být za jistých okolností vrácen zájemci.
Důležitý je osud rezervačního poplatku v případě, kdy se nákup nemovitosti neuskuteční. Často bývá ve smlouvách sjednáno, že se rezervační poplatek vztahuje k ujednání o smluvní pokutě. Z rozhodčího nálezu Rozhodčího soudu při HK ČR a AK ČR č.j.: Rsp 1481/12 ze dne 28. 4. 2013 v této souvislosti cituji: ,,Straně, která obdržela rezervační poplatek vznikne povinnost rezervační poplatek vrátit, ledaže by nastoupil jiný zákonný anebo smluvní důvod, který by jí opravňoval si rezervační zálohu ponechat.”
V této souvislosti doporučuji v rezervační smlouvě ošetřit důvody, kdy se uhrazený rezervační poplatek vrací zájemci. Vzhledem k cenám nemovitostí a výši rezervačního poplatku v řádech tři, pět až deset procent z kupní ceny nemovitosti se bude jednat o statisícové částky. Zejména s ohledem na stav, kdy se nepodaří sjednat financování cestou bankovního úvěru, či v případě, kdy si prodej nemovitosti rozmyslí vlastník, je třeba smluvně ošetřit vrácení rezervačního poplatku zájemci. Mohou to být i další důvody viz maior, které jsou mimořádné, nepředvídatelné, neodvratitelné či nezaviněné. Pokud není osud rezervačního poplatku řádně a srozumitelně ujednán v rezervační smlouvě, nesmí si ho zprostředkovatel ponechat. V této souvislosti bych rád poznamenal, že zprostředkovatel má nárok na jednu odměnu. Realitní kancelář by jednala protiprávně v momentě, pokud by inkasovala provizi z prodeje od prodávajícího a současně i poplatek od kupujícího.
Pokud je rezervační poplatek součástí kupní ceny, bude v případě úspěšné koupě nemovitosti započten na sjednanou kupní cenu a zprostředkovatel je oprávněn si započíst rezervační poplatek na svoji provizi dle uzavřené zprostředkovatelské smlouvy. Součástí rezervační smlouvy ve spojitosti s rezervačním poplatkem by mělo být uvedeno, jaké služby zprostředkovatel poskytuje a zdali jsou hrazeny z rezervačního poplatku. Běžně to bývá právní servis, úschova kupní ceny, úhrada poplatků, zajištění zápisu do katastru nemovitostí, účast při předání nemovitosti, zajištění předávacích protokolů a další.
4. Platební místo rezervačního poplatku
Jako nejvhodnější platební místo pro složení rezervačního poplatku doporučuji využít advokátní úschovu peněz (lze využít i notářskou nebo bankovní, ale zbytečně se prodraží), na kterou se bude skládat i kupní cena. Nedoporučuji rezervační poplatek skládat na bankovní účet zprostředkovatele nebo vlastníka. Advokát rezervační poplatek uvolní teprve po splnění podmínek vyplývajících z rezervační smlouvy. Finanční prostředky jsou v advokátní úschově vždy složeny na zvláštním účtu a není možné s nimi jakkoli disponovat mimo smluvní ujednání. Naopak některé realitní kanceláře s finančními prostředky mohou pracovat i v době, kdy na to není zákonný nárok, například nedošlo k vlastnímu prodeji nemovitosti. Můžete využít advokátní úschovu https://dobrauschova.cz/
5. Lhůta pro složení rezervačního poplatku
Nejčastější lhůta pro složení rezervačního poplatku činí tří až pět dnů od podpisu rezervační smlouvy. Rezervační smlouva by měla řešit situaci, kdy nebude rezervační poplatek v dané lhůtě složen. V nejlepším případě pro zájemce by taková situace značila rozvazovací podmínku a smlouva by se rušila ex tunc (od počátku). Většinou však bývá sjednána smluvní pokuta. Lze se též setkat s podmínkou, že závazky zprostředkovatele plynoucí ze zprostředkovatelské smlouvy jsou účinné až po uhrazení a připsání rezervačního poplatku na daný bankovní účet. V takovém případě nelze spoléhat na to, že vyhlídnutá nemovitost nemůže být v mezidobí nabídnuta jinému zájemci.
6. Rezervační smlouva ve vztahu ke smlouvě kupní
Ve většině případů v momentě uzavírání rezervační smlouvy nezná zájemce znění budoucí kupní smlouvy. Kupní smlouva na nemovitost je další velmi obšírné téma. Je vhodné si v rezervační smlouvě upravit podmínku tak, že se obsah budoucí kupní smlouvy nebude významně lišit od zákonné právní úpravy kupní smlouvy dle § 2079 a násl. občanského zákoníku. V opačném případě není zájemce (kupující) povinen kupní smlouvu uzavřít a bude mu rezervační poplatek vrácen v plné výši. Současně je též možné již při uzavírání rezervační smlouvy žádat návrh budoucí kupní smlouvy k připomínkování. Doporučuji využít služeb odborníka a nechat si kupní smlouvu odkontrolovat
7. Prohlášení
Další doporučenou náležitostí je prohlášení stran rezervační smlouvy.
Prohlášení vlastníka nemovitosti, že nemovitost nezatíží právem třetích osob před zápisem do katastru nemovitostí. Výjimkou může být právo ve prospěch osoby, která poskytuje úvěr na financování koupě nemovitosti. Že předmět převodu není pronajat, protože tato skutečnost není dohledatelná z veřejného seznamu. Vlastník by měl též prohlásit, že není jakkoli omezeno jeho vlastnické právo, že nemovitost není zatížena žádnými právními vadami, zástavními právy, věcnými břemeny, nájemními vztahy a neprobíhají v souvislosti s danou nemovitostí žádné soudní spory. Není zahájeno a vedeno konkurzní nebo insolvenční řízení. V případě převodu bytové jednotky, že se v ní nenachází rodinná domácnost ve smyslu § 747 občanského zákoníku. Též, že předmět převodu lze užívat v souladu s jeho účelem a do ukončení koupě a předání nedojde ke zhoršení faktického stavu nemovitosti.
Prohlášení zájemce, že byl seznámen se stavem (právním a faktickým) předmětu převodu a eventuálně souhlasí se zřízení zástavního práva ve prospěch poskytovatele úvěru.
8. Smluvní pokuty
Institut smluvní pokuty lze chápat jako utvrzení závazku pro případ, že některá ze smluvních stran poruší povinnosti vyplývající z rezervační smlouvy. Zásadou by mělo být, že smluvní pokuty se nebudou týkat jen zájemce, ale všech účastníků smlouvy. Tomu tak v drtivé většině návrhů smluv není. Současně upozorňuji na dispozitivní ustanovení § 2050 občanského zákoníku, dle kterého při sjednání smluvní pokuty nemá věřitel právo na náhradu škody. Většinou však bývá ujednání vyloučeno s tím, že zaplacením smluvní pokuty není dotčen nárok na náhradu škody.
Lze ještě něco doporučit?
Vyhýbat se neurčitým formulacím. Smlouva by měla být jasná a určitá. Pokud bude vyžadována “nezbytná součinnost”, ptejte se na konkrétní povinnosti. Vyvarujte se různým prohlášením zejména ve vztahu k financování nemovitosti. Tak například prohlášení zájemce, že disponuje dostatečnými finančními prostředky na doplacení kupní ceny ještě před schválením úvěru je nevhodné. Zbystřete v případě předání předmětu převodu “úhrnkem”, též jinak “jak stojí a leží”. Takové ujednání ve smlouvě by znamenalo, že vady jdou k tíži nabyvatele. V případě trojstranné rezervační smlouvy pamatujte na to, že zakládá právní vztah mezi všemi stranami smlouvy. Nikoli jen mezi vlastníkem a zájemcem. I zprostředkovatel by měl mít své povinnosti a pro případ jejich porušení být sankcionován smluvní pokutou. V případě prodeje vybavené nemovitosti již v rezervační smlouvě definovat vybavení, které v dané nemovitosti zůstane s tím, že přejde na nabyvatele spolu s vlastnictvím k nemovité věci. Na prohlídce můžete vidět špičkové spotřebiče, které nakonec ve vybavení nemovitosti nebudou. Těžko se pak dovoláte nápravy.
Zájemce by měl rezervační smlouvu uzavřít až v momentě, kdy je o koupi nemovitosti přesvědčen a má zajištěné financování. Být obezřetný a spojit se s odborníkem. Nástrah v rezervační smlouvě je mnoho. Doporučuji si rezervační smlouvu řádně přečíst a konfrontovat minimálně s výše uvedeným. Pokud si nejste jistí, máte obavy že smlouva je jednostranná, nejasná a nevyvážená v oblasti smluvních pokut, smlouvu neuzavírejte, ale běžte za advokátem. Může Vám ušetřit spoustu peněz.
Pokud máte zájem odebírat příspěvky našeho blogu, přihlaste se k jejich odběru. Pokud máte tip na zajímavé téma, dejte nám vědět. Jsme tu pro Vás. https://www.ak-becvar.cz/kategorie/blog/
Je možné, že Vám upozornění na nový článek přistane v hromadné poště nebo v newsletters. Stačí si jej přesunout do doručené pošty, kde ho lépe uvidíte. Děkujeme za přízeň a spolupráci.
Tým advokátní kanceláře.
