Jednatelství je institut, který s sebou nese řadu rizik jak pro společnost samotnou, tak i pro jednatele. Nejčastěji porušení péče řádného hospodáře s následkem vzniku škody. Doporučuji nepodceňovat smluvní ujednání a zajistit pro obě strany perfektní smlouvu o výkonu funkce jednatele.
Smlouva o výkonu funkce jednatele
Kapitálové obchodní společnosti navenek zastupuje statutární orgán, kterým je ve společnosti s ručením omezeným jednatel. Jednatel může funkci vykonávat ve společnosti na základě smlouvy o výkonu funkce. Současně může v dané společnosti pracovat na základě pracovní smlouvy. Setkal jsem se i s praxí, kdy společnost jmenuje jednatele, který nemá na výkon funkce sjednanou žádnou smlouvu a ve společnosti působí jako zaměstnanec.
Funkce jednatele
Představuje v prvé řadě zastupování dané společnosti navenek a též její obchodní vedení. Pokud pracovní smlouva jednatele zahrnuje tyto činnosti, pak můžeme hovořit o tzv. pravém souběhu, kdy činnosti statutárního orgánu je součástí jeho pracovní náplně vycházející z pracovní smlouvy. Typicky činnost obchodního ředitele. Judikatura takový postup nepřipouští. Přesto je možné smlouvu o výkonu funkce podřídit režimu zákoníku práce s výjimkou kogentních ustanovení zákona o obchodních korporacích upravujících činnost jednatele.
V praxi to znamená, že funkce jednatele je upravena smlouvou o výkonu funkce jednatele a jsou v ní zahrnuta veškerá kogentní ustanovení dle zákona o obchodních korporacích upravující smlouvu o výkonu funkce, ale současně je podřízena zákoníku práce například pro oblast pracovní doby, doby odpočinku, dovolené a další. Současně je však třeba upozornit na skutečnost, že se nebude jednat o pracovněprávní vztah, ale vždy obchodní a v případě škody není omezena odpovědnost jednatele pracovně právními předpisy.
Jednatel jako zaměstnanec
Je tzv. nepravý souběh v případě, že charakter pracovní náplně jednatele na základě pracovní smlouvy je zcela odlišný od obchodního vedení a zastupování společnosti navenek. V takovém případě se souběh pracovně právního vztahu a obchodně právního vztahu jednatele s danou společností připouští.
V praxi to znamená, že funkce jednatele je upravena smlouvou o výkonu funkce jednatele a současně má tatáž osoba pracovně právní vztah s danou obchodní společností na základě pracovní smlouvy s odlišným charakterem činnosti, než je obchodní vedení.
Smlouva o výkonu funkce jednatele
Je upravena v § 59 a násl. zákona o obchodních korporacích. Písemná forma se vyžaduje pro smlouvy uzavřené se členy orgánů kapitálových obchodních společností, tedy i pro společnost s ručením omezeným. Důsledek nedodržení písemné formy má za následek neplatnost. Současně se vyžaduje souhlas nejvyššího orgánu (valné hromady) společnosti a schválení smlouvy na výkon funkce jednatele. Předmětem smlouvy je úprava právních poměrů mezi obchodní společností a členem jejího voleného orgánu. Základní náležitosti jsou:
Identifikace stran smlouvy
Práva a povinnosti stran smlouvy
Odměna jednatele a věcná plnění
Pracovní doba a další ujednání
Datum a podpisy stran
Práva a povinnosti se řídí přiměřeně i ustanoveními občanského zákoníku o příkazu, která se uplatní v případě, kdy není možné danou část posoudit podle smlouvy o výkonu funkce dle zákona o obchodních korporacích. Současně bude smlouva často obsahovat instituty známé ze zákoníku práce, jak bylo popsáno výše.
Úplatný a bezplatný výkon funkce
Není-li smlouva o výkonu funkce uzavřena nebo neobsahuje-li uzavřená smlouva o výkonu funkce ujednání o odměňování, není-li dodržena písemná forma nebo nedošlo ke schválení valnou hromadou, má se za to, že výkon funkce je bezplatný.
Naopak v případě, že je ve smlouvě ujednání o odměně, je výkon funkce jednatele úplatný. V takovém případě je třeba, aby byly ve smlouvě vymezeny všechny složky odměn včetně věcných plnění, úhrad do penzijního připojištění a další plnění. Za odměnu pak zákon považuje i podíl na zisku. Je zcela na vůli stran smlouvy, jestli si ujednají fixní částku odměny nebo si určí způsob výpočtu. Platí zásada, že výše odměny musí být vždy jednoznačně zjistitelná.
Pár poznámek na závěr
Dnešní příspěvek na téma smlouvy o výkonu funkce jednatele je pouze stručný úvod do celé problematiky výkonu funkce voleného orgánu společnosti, respektive jednatele ve společnosti s ručením omezeným. Článek nastínil problematiku souběhu smlouvy o výkonu funkce jednatele a pracovní smlouvy v jedné společnosti, či úplatného a bezúplatného výkonu funkce s možnými daňovými dopady. Kvalitní smlouva by měla jasně stanovit práva a povinnosti jak společnosti vůči jednateli, tak i opačně jednatele vůči korporaci.
Časté chyby
není řádně svolána VH, průběh valné hromady není v souladu se zákonnými požadavky či chybí zápisy z VH a výslovné odsouhlasení smluv o výkonu funkce jednatele;
zastaralé smlouvy, neodsouhlasené změny včetně odměn, ujednání v rozporu se společenskou smlouvou;
jednatelé se mylně domnívají, že ukončením jednatelství se ze zákona automaticky obnovuje jejich pracovní poměr; na této skutečnosti se však strany musí výslovně dohodnout;
stažené vzory z internetu, které nezohledňují konkrétní společenskou smlouvu a aktuální právní úpravu;
příliš strohé smlouvy, které neřeší možné budoucí situace jako je ukončení jednatelství a bezpečné předání agendy, doručování, mlčenlivost či zákaz konkurence.
Pokud máte zájem odebírat příspěvky našeho blogu, přihlaste se k jejich odběru. Pokud máte tip na zajímavé téma, dejte nám vědět. Jsme tu pro Vás https://www.ak-becvar.cz/kategorie/blog/
Je možné, že Vám upozornění na nový článek přistane v hromadné poště nebo v newsletters. Stačí si jej přesunout do doručené pošty, kde ho lépe uvidíte. Děkujeme za Vaši přízeň a spolupráci.
Vyřešení otázky výživného se zabýváme v naší advokátní kanceláři poměrně často. V letošním roce došlo k úpravě doporučené výše výživného, která slouží ke sjednocení soudní praxe. Tuto úpravu provedlo ministerstvo spravedlnosti. V dnešním příspěvku je krátce shrnuto, co výživné představuje, jeho význam, zákonná úprava výživného a stanovení výše výživného včetně nové tabulky s doporučenými hodnotami. Příspěvek se zaměřuje na nejčastější formu výživného mezi rodičem a dítětem, kterou řešíme nejčastěji. Pokud potřebujete v této oblasti poradit či zastoupit, můžete se obrátit na naši advokátní kancelář.
Autorkou příspěvku je Jana Vlčková, právní praktikant v advokátní kanceláři JUDr. Ondřej Bečvář.
Výživné. Co je výživné?
Výživné se dá jednoduše definovat jako určitý nárok na splnění vyživovací povinnosti. Taková vyživovací povinnost (jinými slovy alimenty) znamená materiální (tedy finanční) formu pomoci. Není divu, že vyživovací povinnost existuje právě mezi členy rodiny, kteří vůči sobě obvykle mají vztah založený na odpovědnosti a vzájemné podpoře.
Samotný pojem výživné je odvozené od slova výživa. Na tu ovšem nelze nahlížet pouze ve významu zajištění esenciální potravy, nýbrž ve významu širším, a to jako na zajištění potřeb jak hmotných, tak i nehmotných.
Podle toho, mezi kým právo na výživné vzniká, vymezuje zákon jednotlivé druhy:
Výživné mezi předky a potomky (rodiči a dětmi)
Výživné mezi předky a potomky (prarodiči a vnuky)
Výživné mezi manžely
Výživné mezi bývalými manžely
Výživné mezi registrovanými partnery
Výživné mezi bývalými registrovanými partnery
Nesezdaný pár – výživné a zajištění úhrady některých nákladů neprovdané matce
Tento výčet je zákonem daný taxativně. Nejde si tedy ujednat jakýkoli jiný druh výživného.
Význam výživného
Výživné slouží k zajištění potřeb osoby, která není schopna se o sebe postarat. V našem případě se jedná o dítě. To není schopno si samo nahrazovat potřebné náklady na život. Shrnu-li to, povinná osoba mající vyživovací povinnost je tedy každý rodič. Oprávněnou osobou, která má na výživné nárok je jejich dítě.
Zákonná úprava výživného
Do r. 2013 se právní úpravou vyživovací povinnosti zabýval zákon č. 94/1963 Sb., zákon o rodině, nicméně po jeho zrušení je nutné zákonnou úpravu hledat jinde, a to v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Konkrétně v části druhé, hlavě II, § 910 a násl. Nelze však opomenout § 196 a násl., ve kterých lze najít postup v případě, že někdo své vyživovací povinnosti zanedbá.
V případě, že rodič k dítěti neplní vyživovací povinnost, má toto nezaopatřené dítě nárok na náhradní výživné, které je poskytováno a hrazeno státem. Takovýto stav pak upravuje speciální zákon č. 588/2020 Sb., o náhradním výživném.
Nově také Ministerstvo spravedlnosti představilo webové stránky, kde lze najít podrobné informace o výživném, rovněž jako užitečné nástroje k určení jeho výše (kalkulačka, nová tabulka doporučené výše výživného). Mimo to slouží jako přehledný průvodce soudním řízením o výživné. Můžete jej dohledat na adrese: Výživné – MSp (justice.cz).
Postup soudů při určování výživného
Výše výživného nemá v českém právním řádu žádnou minimální ani maximální hranici, pro její stanovení je tedy stěžejní buď dohoda partnerů, nebo soudní rozhodnutí.
Ideální je situace, ve které se podaří dosáhnout mimosoudní dohody o výživném mezi oprávněným (nezletilého zde zastupuje typicky orgán sociálně právní ochrany dětí) a povinným. Pokud se ale takové dohody nedosáhne, může kterákoli ze stran podat návrh na určení výživného.
V případě rozvodu soud manželství nerozvede dříve, než rozhodne o poměrech nezletilého dítěte v době po rozvodu manželů, jakož i určení výživného. I v případě rozvodu se lze dohodnout, dohodu o výživném nicméně musí schválit soud.
Soud dále o výživném rozhoduje zejména tehdy, když rodiče nezletilého dítěte nežijí spolu a na výši výživného se nedohodnou sami. Pak také v případě, že rodiče spolu sice žijí, ale jeden z nich tu svou vyživovací povinnost k dítěti neplní.
Stanovení výše výživného a jeho splatnost
Soud při posuzování a stanovení výše výživného zohledňuje dvě hlediska. Pro první z nich zpravidla platí, že životní úroveň dítěte má být shodná s životní úrovní jeho rodičů. Druhým hlediskem jsou následně odůvodněné potřeby dítěte (a jeho majetkové poměry), stejně tak jako schopnosti, možnosti a majetkové poměry rodičů. Platí, že první hledisko má při určování výše výživného prioritní význam.
V případě, že to majetkové poměry rodiče připouštějí, lze za odůvodněné potřeby dítěte považovat i tvorbu úspor. Nezletilé dítě, které nenabylo plné svéprávnosti má právo na výživné i pokud samo vlastní majetek, ale zisk z tohoto majetku spolu s příjmem z výdělečné činnosti k jeho výživě nepostačuje.
V případě, že osoba povinná z vyživovací povinnosti soudu řádně neprokáže konkrétní náležitosti potřebné pro zhodnocení jeho majetkových poměrů (např. příjmy), nebo soudu neumožní zjistit další skutečnosti důležité pro učinění rozhodnutí zákon stanoví, že průměrný měsíční příjem této osoby činí pětadvacetinásobek životního minima.
Výživné lze přiznat ode dne zahájení řízení. Lze jej ale požadovat i zpětně, a to nejdéle za dobu tří let do minulosti od téhož dne.
Výživné se platí v pravidelných intervalech a je splatné měsíc dopředu. Existují však i speciální případy, kdy je možné ujednat si jinou než měsíční splatnost. Takové ujednání nicméně nesmí být v rozporu s potřebami dítěte. Platí, že výživné není možné poskytnout celé najednou a jednorázově. Výživné vždy přechází do vlastnictví dítěte.
Nová tabulka určování výživného
Ministerstvo spravedlnosti vytvořilo webové stránky, které se výživnému věnují. V rámci nich je také možné najít přehlednou tabulku pro stanovení výživného. Je nutno podotknout, že tabulka nemá žádný právně závazný charakter, nýbrž pouze doporučující.
Doporučující tabulka pro stanovení výše výživného ale není žádnou novinkou. Ministerstvo spravedlnosti již jednu vydala v roce 2010. Hlavním smyslem jejího vzniku pak byla snaha o sjednocení soudní rozhodovací praxe.
Nová tabulka vznikla na základě provedené analýzy z r. 2021, která zjišťovala, v jaké výši je výživné určováno v rozhodovací soudní praxi a co má na jeho výši vliv. Výsledek analýzy byl porovnán s tabulkou z r. 2010, která byla na základě ní shledána jako neaktuální. Rozdíl je především ve snaze ještě více zohlednit individuální situaci rodičů (např. podílení se rodiče na výchově dítěte apod.).
66 % z příjmu nebo pevná spodní hranice (podle toho, která částka je vyšší)
55 % z příjmu nebo pevná spodní hranice (podle toho, která částka je vyšší)
50 % z příjmu nebo pevná spodní hranice (podle toho, která částka je vyšší)
V případě, že chceme tabulku správně použít, doporučuje ministerstvo následovat následujících 6 kroků:
Určení čistého příjmu povinného – je nutno zahrnout veškeré příjmy povinného (např. i příjmy z pronájmu), je třeba provést vyhodnocení období alespoň 12 předešlých měsíců a výdělky za jednotlivé měsíce sečíst a zprůměrovat
Přiřazení životní etapy dítěte – v tabulce jsou etapy děleny primárně dle stupňů v zdělávání, věk dítěte je nastíněn pouze orientačně
Zohlednění počtu vyživovacích povinností rodiče – zohledňují se vyživovací povinnosti vůči všech jeho dětem, započítává se i to dítě, kterému výživné vyčíslujeme -> dané sloupce se protnou, čímž dojde k určení procentuálního podílu z průměrného čistého měsíčního příjmu
Zohlednění míry péče a styku s dítětem – s vyšší mírou faktického zapojení se jím poskytovaná částka snižuje
Zjištění tzv. kontrolní částky – tu lze stanovit dvěma způsoby: procentem z příjmu/pevnou spodní částkou, tato částka slouží zejména v situacích, kdy je výše výživného s ohledem na konkrétní situaci příliš vysoká
Případná možnost korigovat výsledek pomocí kontrolní částky
Tento postup je přesněji a konkrétněji uveden právě v manuálu k použití tabulky, který je dostupný ke stažení na adrese:
Pokud máte zájem odebírat příspěvky našeho blogu, přihlaste se k jejich odběru. Pokud máte tip na zajímavé téma, dejte nám vědět. Jsme tu pro Vás https://www.ak-becvar.cz/kategorie/blog/
Je možné, že Vám upozornění na nový článek přistane v hromadné poště nebo v newsletters. Stačí si jej přesunout do doručené pošty, kde ho lépe uvidíte. Děkujeme za přízeň a spolupráci.
Prodej a nákup nemovitostí je oblast práva, kterou řeší naše advokátní kancelář poměrně často. Já si pro dnešní příspěvek vybral rezervačnísmlouvu, která se na první pohled může zdát méně významnou. Není, ba právě naopak. Rezervační smlouva na nemovitost může skrývat různá úskalí. Rád bych v příspěvku upozornil alespoň na některá z nich.
Rezervační smlouva na nemovitost
je smlouva, kterou v občanském zákoníku jako zvláštní typ smlouvy nenajdeme a tudíž nelze použít podpůrně zákonná ustanovení upravující tento konkrétní typ smlouvy. Jedná se o smlouvu tzv. inominátní, kterou zmiňuje § 1746 odst. 2 občanského zákoníku. Taková smlouva se bude řídit pouze obecnými ustanoveními závazkového práva z části IV. občanského zákoníku. Přesto bývá hojně využívána a v případě koupě nemovitosti doporučuji zájemcům být při jejím uzavírání velmi obezřetný.
Jaké jsou strany a účel rezervační smlouvy?
Většinou jsou rezervační smlouvy třístranné. Jednotlivé smluvní strany bývají: prodávající ⇔ zájemce o koupi ⇔ zprostředkovatel. Mohou být i dvoustranné, pak jsou strany smlouvy: prodávající ⇔ zájemce o koupi. Může se objevit i dvoustranná rezervační smlouva mezi zájemce ⇔ zprostředkovatel, o které se zmiňuji níže.
Prodávající je zpravidla vlastníkem nemovitosti, zájemce budoucí kupující a zprostředkovatel může být realitní makléř nebo realitní kancelář.
Účelem smlouvy je zjednodušeně řečeno důvod, pro který se smlouva sjednává. Každá ze smluvních stran má svůj cíl, kterého chce dosáhnout. Zájemprodávajícího je utvrzení závazku prodeje dané nemovitosti uhrazením rezervačního poplatku. Může to být též kompenzace pro případ, že z budoucí koupě sejde. Cílem uzavření rezervační smlouvy ze strany zájemce je, že daná nemovitost je pro něj rezervována po jistou dobu, ve které si zájemce zajistí profinancování koupě. Zájemzprostředkovatele v případě rezervační smlouvy je zajištění provize dle smluvního ujednání mezi ním a vlastníkem nemovitosti.
Nedoporučuji uzavírat dvoustrannou rezervační smlouvu, kde strany smlouvy jsou zájemce ⇔ zprostředkovatel. Pokud tak chce zájemce učinit, měl by si vyžádat zprostředkovatelskou smlouvu, na základě které je zprostředkovatel zplnomocněn rezervační smlouvu za prodávajícího uzavřít. Současně pro případ uzavření takové rezervační smlouvy je třeba si smluvně zavázat prodávajícího, aby již tuto nemovitost nenabízel a po dobu platnosti rezervační smlouvy neprodal třetí osobě.
Kdo je zpracovatelem rezervační smlouvy?
Většinou to bývá osoba, která obchod zprostředkovává. Může to být i prodávající. Kupující by měl být na pozoru, protože většinou je rezervační smlouva připravena předem a je vyvíjen psychologický tlak na její rychlé uzavření. Doporučuji zájemcům, aby si nechali dostatek času na prostudování smlouvy a eventuální připomínkování. Vždy doporučuji být u zprostředkovatelské smlouvy obezřetný a pamatovat na zásadu vyváženosti smlouvy. Pokud si nejste jisti, nechte si rezervační smlouvu odkontrolovat advokátem. Můžete tak ušetřit nemalé peníze. Sankce pro zájemce při jejím nedodržení bývají i v řádu stovek tisíc korun.
Co by v rezervační smlouvě nemělo chybět?
1. Předmět převodu
Jasně a srozumitelně specifikovaný předmět budoucí koupě. Jako podklad může sloužit list vlastnictví předmětné nemovitosti. Z listu vlastnictví lze zjistit skutečného vlastníka i právní stav respektive právní vady dané nemovitosti. Předmět převodu ve zprostředkovatelské smlouvě by měl být specifikován ve stejné kvalitě jako v kupní smlouvě. Pokud list vlastnictví ke zprostředkovatelské smlouvě přiložen není, opatřete si ho a odkontrolujte si veškeré údaje sami.
2. Kupní cena
Ve zprostředkovatelské smlouvě by měla být specifikovaná kupní cena nebo způsob jejího výpočtu. Je vhodné se zaměřit na to, zda kupní cena zahrnuje provizi zprostředkovatele anebo se ke kupní ceně provize zprostředkovatele připočte. Údaj je důležitý pro zájemce, zejména s ohledem na financování budoucí koupě. Často je část kupní ceny hrazena prostřednictvím bankovního úvěru. V takovém případě musí zájemce začít jednat s bankou o poskytnutí úvěru. Tomu bude předcházet ocenění nemovitosti, které provádí znalec a na základě kterého banka rozhodne o výši poskytnutého úvěru. Ocenění nemovitosti může být nižší, než je vlastní kupní cena, která odráží momentální tržní hodnotu nemovitosti. V takovém případě poskytnutý úvěr nemusí k profinancování nemovitosti stačit. I na tuto situaci by měla rezervační smlouva myslet a v nejlepším případě pro zájemce by se složený rezervační poplatek vracel, což je spíše výjimečné ujednání.
Ze zprostředkovatelské smlouvy by mělo být zřejmé, zdali se rezervační poplatek započítává do kupní ceny, či nikoliv. Jsou zprostředkovatelé, kteří rezervační poplatek k ceně nepřičítají, ale slouží přímo jako jejich provize. Velmi často je též rezervační poplatek využit jako pokuta pro případ neuskutečnění převodu nemovitosti z důvodů na straně zájemce. Pokud jsou důvody na straně prodávajícího, měl by se rezervační poplatek vždy vrátit zájemci.
3. Rezervační poplatek
Rezervační poplatek (obdobně jako rezervační smlouva) není jasně v právních předpisech vymezen. I proto se výkladově úhel pohledu na rezervační poplatek může lišit. Někdy je rezervační poplatek brán jako bezúročná jistina ve prospěch prodávajícího a zprostředkovatele. Jiné prameny hovoří o rezervačním poplatku jako o záloze na kupní cenu v případě, že se koupě uskuteční. To, jak se bude chovat rezervační poplatek určuje rezervační smlouva. Pokud se bude jednat o trojstranný vztah, může rezervační poplatek dle smluvního ujednání připadnout vlastníkovi nemovitosti (součást kupní ceny), zprostředkovateli nebo být za jistých okolností vrácen zájemci.
Důležitý je osud rezervačního poplatku v případě, kdy se nákup nemovitosti neuskuteční. Často bývá ve smlouvách sjednáno, že se rezervační poplatek vztahuje k ujednání o smluvní pokutě. Z rozhodčího nálezu Rozhodčího soudu při HK ČR a AK ČR č.j.: Rsp 1481/12 ze dne 28. 4. 2013 v této souvislosti cituji: ,,Straně, která obdržela rezervační poplatek vznikne povinnost rezervační poplatek vrátit, ledaže by nastoupil jiný zákonný anebo smluvní důvod, který by jí opravňoval si rezervační zálohu ponechat.”
V této souvislosti doporučuji v rezervační smlouvě ošetřit důvody, kdy se uhrazený rezervační poplatek vrací zájemci. Vzhledem k cenám nemovitostí a výši rezervačního poplatku v řádech tři, pět až deset procent z kupní ceny nemovitosti se bude jednat o statisícové částky. Zejména s ohledem na stav, kdy se nepodaří sjednat financování cestou bankovního úvěru, či v případě, kdy si prodej nemovitosti rozmyslí vlastník, je třeba smluvně ošetřit vrácení rezervačního poplatku zájemci. Mohou to být i další důvody viz maior, které jsou mimořádné, nepředvídatelné, neodvratitelné či nezaviněné. Pokud není osud rezervačního poplatku řádně a srozumitelně ujednán v rezervační smlouvě, nesmí si ho zprostředkovatel ponechat. V této souvislosti bych rád poznamenal, že zprostředkovatel má nárok na jednu odměnu. Realitní kancelář by jednala protiprávně v momentě, pokud by inkasovala provizi z prodeje od prodávajícího a současně i poplatek od kupujícího.
Pokud je rezervační poplatek součástí kupní ceny, bude v případě úspěšné koupě nemovitosti započten na sjednanou kupní cenu a zprostředkovatel je oprávněn si započíst rezervační poplatek na svoji provizi dle uzavřené zprostředkovatelské smlouvy. Součástí rezervační smlouvy ve spojitosti s rezervačním poplatkem by mělo být uvedeno, jaké služby zprostředkovatel poskytuje a zdali jsou hrazeny z rezervačního poplatku. Běžně to bývá právní servis, úschova kupní ceny, úhrada poplatků, zajištění zápisu do katastru nemovitostí, účast při předání nemovitosti, zajištění předávacích protokolů a další.
4. Platební místo rezervačního poplatku
Jako nejvhodnější platební místo pro složení rezervačního poplatku doporučuji využít advokátní úschovu peněz (lze využít i notářskou nebo bankovní, ale zbytečně se prodraží), na kterou se bude skládat i kupní cena. Nedoporučuji rezervační poplatek skládat na bankovní účet zprostředkovatele nebo vlastníka. Advokát rezervační poplatek uvolní teprve po splnění podmínek vyplývajících z rezervační smlouvy. Finanční prostředky jsou v advokátní úschově vždy složeny na zvláštním účtu a není možné s nimi jakkoli disponovat mimo smluvní ujednání. Naopak některé realitní kanceláře s finančními prostředky mohou pracovat i v době, kdy na to není zákonný nárok, například nedošlo k vlastnímu prodeji nemovitosti. Můžete využít advokátní úschovu https://dobrauschova.cz/
5. Lhůta pro složení rezervačního poplatku
Nejčastější lhůta pro složení rezervačního poplatku činí tří až pět dnů od podpisu rezervační smlouvy. Rezervační smlouva by měla řešit situaci, kdy nebude rezervační poplatek v dané lhůtě složen. V nejlepším případě pro zájemce by taková situace značila rozvazovací podmínku a smlouva by se rušila ex tunc (od počátku). Většinou však bývá sjednána smluvní pokuta. Lze se též setkat s podmínkou, že závazky zprostředkovatele plynoucí ze zprostředkovatelské smlouvy jsou účinné až po uhrazení a připsání rezervačního poplatku na daný bankovní účet. V takovém případě nelze spoléhat na to, že vyhlídnutá nemovitost nemůže být v mezidobí nabídnuta jinému zájemci.
6. Rezervační smlouva ve vztahu ke smlouvě kupní
Ve většině případů v momentě uzavírání rezervační smlouvy nezná zájemce znění budoucí kupní smlouvy. Kupní smlouva na nemovitost je další velmi obšírné téma. Je vhodné si v rezervační smlouvě upravit podmínku tak, že se obsah budoucí kupní smlouvy nebude významně lišit od zákonné právní úpravy kupní smlouvy dle § 2079 a násl. občanského zákoníku. V opačném případě není zájemce (kupující) povinen kupní smlouvu uzavřít a bude mu rezervační poplatek vrácen v plné výši. Současně je též možné již při uzavírání rezervační smlouvy žádat návrh budoucí kupní smlouvy k připomínkování. Doporučuji využít služeb odborníka a nechat si kupní smlouvu odkontrolovat
7. Prohlášení
Další doporučenou náležitostí je prohlášení stran rezervační smlouvy.
Prohlášení vlastníka nemovitosti, že nemovitost nezatíží právem třetích osob před zápisem do katastru nemovitostí. Výjimkou může být právo ve prospěch osoby, která poskytuje úvěr na financování koupě nemovitosti. Že předmět převodu není pronajat, protože tato skutečnost není dohledatelná z veřejného seznamu. Vlastník by měl též prohlásit, že není jakkoli omezeno jeho vlastnické právo, že nemovitost není zatížena žádnými právními vadami, zástavními právy, věcnými břemeny, nájemními vztahy a neprobíhají v souvislosti s danou nemovitostí žádné soudní spory. Není zahájeno a vedeno konkurzní nebo insolvenční řízení. V případě převodu bytové jednotky, že se v ní nenachází rodinná domácnost ve smyslu § 747 občanského zákoníku. Též, že předmět převodu lze užívat v souladu s jeho účelem a do ukončení koupě a předání nedojde ke zhoršení faktického stavu nemovitosti.
Prohlášení zájemce, že byl seznámen se stavem (právním a faktickým) předmětu převodu a eventuálně souhlasí se zřízení zástavního práva ve prospěch poskytovatele úvěru.
8. Smluvní pokuty
Institut smluvní pokuty lze chápat jako utvrzení závazku pro případ, že některá ze smluvních stran poruší povinnosti vyplývající z rezervační smlouvy. Zásadou by mělo být, že smluvní pokuty se nebudou týkat jen zájemce, ale všech účastníků smlouvy. Tomu tak v drtivé většině návrhů smluv není. Současně upozorňuji na dispozitivní ustanovení § 2050 občanského zákoníku, dle kterého při sjednání smluvní pokuty nemá věřitel právo na náhradu škody. Většinou však bývá ujednání vyloučeno s tím, že zaplacením smluvní pokuty není dotčen nárok na náhradu škody.
Lze ještě něco doporučit?
Vyhýbat se neurčitým formulacím. Smlouva by měla být jasná a určitá. Pokud bude vyžadována “nezbytná součinnost”, ptejte se na konkrétní povinnosti. Vyvarujte se různým prohlášením zejména ve vztahu k financování nemovitosti. Tak například prohlášení zájemce, že disponuje dostatečnými finančními prostředky na doplacení kupní ceny ještě před schválením úvěru je nevhodné. Zbystřete v případě předání předmětu převodu “úhrnkem”, též jinak “jak stojí a leží”. Takové ujednání ve smlouvě by znamenalo, že vady jdou k tíži nabyvatele. V případě trojstranné rezervační smlouvy pamatujte na to, že zakládá právní vztah mezi všemi stranami smlouvy. Nikoli jen mezi vlastníkem a zájemcem. I zprostředkovatel by měl mít své povinnosti a pro případ jejich porušení být sankcionován smluvní pokutou. V případě prodeje vybavené nemovitosti již v rezervační smlouvě definovat vybavení, které v dané nemovitosti zůstane s tím, že přejde na nabyvatele spolu s vlastnictvím k nemovité věci. Na prohlídce můžete vidět špičkové spotřebiče, které nakonec ve vybavení nemovitosti nebudou. Těžko se pak dovoláte nápravy.
Zájemce by měl rezervační smlouvu uzavřít až v momentě, kdy je o koupi nemovitosti přesvědčen a má zajištěné financování. Být obezřetný a spojit se s odborníkem. Nástrah v rezervační smlouvě je mnoho. Doporučuji si rezervační smlouvu řádně přečíst a konfrontovat minimálně s výše uvedeným. Pokud si nejste jistí, máte obavy že smlouva je jednostranná, nejasná a nevyvážená v oblasti smluvních pokut, smlouvu neuzavírejte, ale běžte za advokátem. Může Vám ušetřit spoustu peněz.
Pokud máte zájem odebírat příspěvky našeho blogu, přihlaste se k jejich odběru. Pokud máte tip na zajímavé téma, dejte nám vědět. Jsme tu pro Vás. https://www.ak-becvar.cz/kategorie/blog/
Je možné, že Vám upozornění na nový článek přistane v hromadné poště nebo v newsletters. Stačí si jej přesunout do doručené pošty, kde ho lépe uvidíte. Děkujeme za přízeň a spolupráci.
Též se Vám někdy stalo, že voláte na pojišťovnu, dodavatele energií či jinou společnost a slyšíte větu upozorňující, že “z důvodů zkvalitnění služby jsou hovory monitorovány?” Máme my, druhá strana (většinou v pozici zákazníka) nahrávaného hovoru nějaká práva takový záznam sdílet? Má cenu sdílet hovory, nebo to nechat plavat?
Téma dnešního krátkého příspěvku.
Nahrávané hovory
jsou monitorované hovory, které jsou po “nějakou dobu” uchovávány. Nahrávaný hovor musíme nejprve odsouhlasit. Většinou se tak děje konkludentně, tedy tím, že v telefonickém rozhovoru pokračujeme. V opačném případě zavěsíme. Jsou však situace, kdy v hovoru prostě pokračovat potřebujeme a dokonce můžeme touto cestou zakládat, měnit či rušit smlouvy. V takovém případě je vhodné si zajistit záznam hovoru. V budoucnu se můžeme dostat do situace, kdy budeme potřebovat konkrétní záznam hovoru pro své vlastní potřeby.
Nahrávané hovory
jsou osobním údajem. Tato skutečnost vychází ze zákona č. 110/2019 Sb., zákon o zpracování osobních údajů (dále jen zákon) a též z Nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) 2016/679 ze dne 27. 4. 2016 o ochraně fyzických osob v souvislosti se zpracováním osobních údajů a o volném pohybu těchto údajů (dále jen nařízení GDPR).
Co je osobní údaj
Dle nařízení GDPR to jsou veškeré informace o identifikované nebo identifikovatelné fyzické osobě (dále jen „subjekt údajů“); identifikovatelnou fyzickou osobou je fyzická osoba, kterou lze přímo či nepřímo identifikovat, zejména odkazem na určitý identifikátor, například jméno, identifikační číslo, lokační údaje, síťový identifikátor nebo na jeden či více zvláštních prvků fyzické, fyziologické, genetické, psychické, ekonomické, kulturní nebo společenské identity této fyzické osoby.
Právo být informován
má každý zákazník, jehož údaj je zpracován. Zejména vlastní skutečnost, že jeho osobní údaj je zpracováván, jaký je účel a důvod zpracování a totožnost správce osobních údajů. Dle čl. 13 nařízení GDPR má zákazník právo na informace o době, po kterou budou osobní údaje uloženy. Většinou společnosti záznamy uchovávají minimálně po dobu trvání smluvního vztahu, ale může to být i doba delší z důvodů možných sporů. Často se tak chovají pojišťovny ve vztahu k pojistným událostem. Běžná promlčecí lhůta jsou tři roky.
Právo na přístup k nahrávanému hovoru
umožňuje čl. 15 odst. 3 nařízení GDPR, respektive § 28 zákona. V našem případě se jedná o právo zákazníka, aby mu byl záznam zpřístupněn, tedy možnost obdržet jeho kopii. Žádost doporučuji odeslat v písemné formě (lze e-mailem), lhůta pro splnění žádosti zákazníka je nejdéle 60 dnů ode dne podání. Nicméně dle čl. 12 nařízení GDPR a obdobně dle § 30 zákona by společnost měla žádost zákazníka vyřídit bez zbytečného odkladu. Další informace lze též někdy nalézt v obchodních podmínkách dané společnosti.
V případě, že se bude daná společnost zdráhat zákazníkovi záznam poskytnout, je možné se obrátit na Úřad pro ochranu osobních údajů. V takovém případě lze využít formulář k podání stížnosti, který je dohledatelný na webových stránkách úřadu. Stížnost lze formulovat jako podezření z nedodržení povinností zpracovatele osobních údajů. Co je považováno za přestupek v případě právnických osob upravuje § 63 zákona včetně nevyhovění žádosti subjektů údajů uvedené v § 28 zákona. Úřad informuje subjekt údajů do 4 měsíců ode dne podání podnětu o ověření zákonnosti zpracování osobních údajů, zda ověřil zákonnost jejich zpracování či nikoliv; pokud tak neučinil, připojí k informaci odůvodnění svého postupu. Úřad rovněž informuje subjekt údajů o možnosti žádat o soudní ochranu. Výsledkem podnětu by tedy mělo být poskytnutí kopie nahrávaného telefonního záznamu.
Kdy si zajistit záznam monitorovaného hovoru ?
Doporučuji pokaždé, kdy si domlouváte důležité záležitost a součástí hovoru jsou i osobní údaje. Například v případě pojistných událostí, při uzavírání smluv, jejich změnách nebo rušení. Při reklamacích a podobně. Buďte obezřetní. Chtějte znát dobu, po kterou bude záznam uložen a během které si můžete o kopii hovoru zažádat. Často se totiž stává, že druhá strana záznam znepřístupní tím, že sdělí zákazníkovi, že je záznam hovoru zničen či ztracen.
Pokud máte zájem odebírat příspěvky našeho blogu, přihlaste se k jejich odběru. Pokud máte tip na zajímavé téma, dejte nám vědět. Jsme tu pro Vás. https://www.ak-becvar.cz/kategorie/blog/
Podnikáte a máte v obchodním rejstříku zapsán jako předmět podnikání “Výroba, obchod a služby neuvedené v příloze č. 1-3 živnostenského zákona?
Nedávno jsem řešil právní problém v oblasti korporátního práva a setkal jsem se s obchodní společností, jejíž předmět podnikání byl v obchodním rejstříku vymezen tímto způsobem, tedy “Výroba, obchod a služby neuvedené v příloze 1-3 živnostenského zákona”. Konkrétní činnost dané obchodní společnosti však zapsána nebyla. Na daný nedostatek upozornilo vcelku průlomové rozhodnutí Nejvyššího soudu z roku 2021, které poukázalo na neurčitost zápisů některých obchodních společností do obchodního rejstříku. Konkrétně těch, které mají zapsán jako předmět podnikání “Výroba, obchod a služby neuvedené v příloze 1-3 živnostenského zákona”. Vzhledem k velkému počtu podnikajících subjektů, které jsou zapsány v obchodním rejstříku právě tímto způsobem je namístě se tématu krátce věnovat.
Předmět podnikání.
Předmět podnikání je obligatorní součástí zápisu obchodní společnosti do obchodním rejstříku. Při zápisu se vychází ze společenské smlouvy, ve které by měl být uveden konkrétní předmět podnikání dané obchodní společnosti. Velmi často bývá jako předmět podnikání uvedena živnost volná z přílohy č. 4 zákona č. 455/1991 Sb., živnostenský zákon, která je souhrnně označena jako “výroba, obchod a služby neuvedené v příloze 1-3 živnostenského zákona”. Je jasné, že z této formulace není třetím osobám jasné, v jaké konkrétní oblasti daná obchodní společnost ve skutečnosti podniká.
Předmět podnikání – živnost volná.
Výroba, obchod a služby neuvedené v příloze č. 1-3 živnostenského zákona jsou tzv. živnosti volné. Oproti ostatním živnostem nemají pro svůj výkon určeny žádné speciální požadavky. Živnost volná je upravena v § 25 živnostenského zákona s tím, že k získání oprávnění musí být splněny pouze všeobecné podmínky. V příloze č. 4 k živnostenskému zákonu jsou pak jednotlivé předměty této živnosti vyjmenovány. Jedná se o cca 82 druhů činností od “Poskytování služeb pro zemědělství, zahradnictví, rybníkářství, lesnictví a myslivost” až po “Poskytování služeb spojených s virtuálním aktivem”.
Průlomová změna pro zápis do obchodního rejstříku.
Zásadní změna týkající se volné živnosti či živností, které jsou zapsány v obchodním rejstříku jako “Výroba, obchod a služby neuvedené v příloze 1-3 živnostenského zákona” je dána Rozhodnutím Nejvyššího soudu ČR 27 Cdo 3549/2020. Ten poukázal na výše uvedenou skutečnost, že takový zápis je ve skutečnosti pouze zdánlivý, nelze z něho vyčíst skutečný předmět podnikání dané obchodní společnosti a tudíž nemá právní účinky. Jinými slovy, jako by daná obchodní společnost neměla ve své společenské smlouvě či stanovách určen žádný obor podnikání, který by mohl být zapsán do obchodního rejstříku.
Dopad na obchodní společnosti.
Obchodní společnosti, které mají předmět podnikání zapsán právě tímto způsobem by měly zpozornět. Výše uvedené rozhodnutí Nejvyššího soudu totiž současně předestírá i další postup pro všechny dotčené obchodní společnosti. Pro zjednání nápravy se doporučuje postup dle ustanovení § 9 odst. 1 zákona č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob, cituji z výše uvedeného rozhodnutí: „Jestliže obsah zápisu ve veřejném rejstříku odporuje donucujícímu ustanovení zákona a nelze-li dosáhnout nápravy jinak, rejstříkový soud vyzve zapsanou osobu ke zjednání nápravy. Jde-li o právnickou osobu a ta ve stanovené lhůtě nezjedná nápravu, může soud i bez návrhu, je-li takový postup v zájmu ochrany třetích osob, rozhodnout o jejím zrušení s likvidací.“
Doporučuji dotčeným obchodním společnostem, aby se výzvou ze strany rejstříkového soudu zabývaly a následně konkretizovaly svůj předmět podnikání. Stejně tak třetí osoby, které mají pochybnosti o konkrétním předmětu podnikání obchodní společnosti se mohou obrátit na rejstříkový soud a vyzvat k jejímu upřesnění.
Nezbytné cookies jsou nutné pro správnou funkčnost webové stránky a jejich použití nelze zakázat. Tyto cookies se žádným způsobem nepodílí na sbírání údajů o Vás.
Preferenční cookies slouží především ke zpříjemnění Vaší práce s webovou stránkou. Využíváme je k tomu, abychom Vám na stránce mohli zobrazovat relevantní informace (např. doporučené články).
Analytické cookies nám pomáhají měřit návstěvnost webové stránky a události na stránce provedené. Tato data následně vyhodnocujeme jako celek, tzn. nepoužíváme je k Vaší identifikaci.
Marketingové cookies používáme především proto, abychom Vám mohli zobrazovat reklamy relevantní Vašim zájmům, které Vás nebudou obtěžovat. Povolením těchto cookies nám umožníte zpříjemnit Vám práci s webem.
